In un condominio l'acqua potabile arriva dall'acquedotto conforme fino al contatore generale, ma da quel punto in poi attraversa serbatoi di accumulo, autoclavi, colonne montanti e diramazioni che appartengono alle parti comuni dell'edificio. È proprio in questo tratto interno, sottratto al controllo del gestore della rete pubblica, che la qualità dell'acqua può degradare: un serbatoio non pulito favorisce ristagni e proliferazione batterica, una pompa di rilancio mal manutenuta altera la pressione, e tratti di tubazione poco usati diventano serbatoi di biofilm. La responsabilità di questa porzione di impianto non ricade sull'acquedotto ma sul condominio, e quindi, in concreto, sull'amministratore che lo rappresenta e ne gestisce la manutenzione ordinaria e straordinaria.
Il problema più insidioso negli edifici datati è il piombo. Fino agli anni Settanta le reti idriche interne venivano realizzate con tubazioni e raccordi in piombo o saldature che lo contenevano, e molti stabili storici conservano ancora tratti originali nelle colonne o negli allacci ai singoli appartamenti. Il piombo si rilascia lentamente nell'acqua, soprattutto dove questa ristagna durante la notte o nelle unità sfitte, e si accumula nell'organismo con effetti documentati su sviluppo neurologico e funzione renale. Accanto al piombo, le reti vecchie cedono ferro e nichel da raccordi e rubinetterie, mentre gli stabili dotati di acqua calda sanitaria centralizzata o di torri evaporative di raffreddamento espongono i residenti al rischio Legionella, un batterio che prolifera negli accumuli tiepidi e si trasmette per inalazione di aerosol, ad esempio sotto la doccia.
Per l'amministratore, gestire l'acqua delle parti comuni significa muoversi tra obblighi di diversa natura: il D.Lgs 18/2023, che recepisce la Direttiva UE 2020/2184 sulle acque destinate al consumo umano, presta particolare attenzione alla distribuzione interna degli edifici e ai materiali a contatto; le Linee guida nazionali sulla Legionella del 2015 impongono la valutazione del rischio dove esiste acqua calda centralizzata; e, dove il condominio impiega lavoratori come il portierato, si aggiungono gli obblighi di tutela della salute previsti dal D.Lgs 81/2008. A questo quadro normativo si somma una responsabilità gestionale concreta: programmare la pulizia e la disinfezione periodica dei serbatoi, conservare le evidenze degli interventi, rispondere alle richieste di controllo dell'ASL e dare seguito alle segnalazioni dei condomini su torbidità, colore o sapore anomalo dell'acqua. Questa pagina raccoglie in modo ordinato cosa deve sapere chi amministra uno stabile: quali norme si applicano, quali parametri analizzare e con che limiti, ogni quanto ripetere i controlli, cosa verifica un'ispezione e quali sanzioni rischia chi trascura la gestione dell'impianto idrico comune.
