Il contesto
Condominio residenziale di otto piani, costruito a Milano nei primi anni Settanta, ventiquattro unità abitative, distribuzione idrica con colonne montanti originarie e parziali sostituzioni effettuate negli anni 2000 limitatamente ad alcuni appartamenti ristrutturati. L'amministratore aveva ricevuto segnalazioni da due condò mini relative a un sapore metallico dell'acqua nelle ore di prima erogazione del mattino.
Il problema
Dal 12 gennaio 2023 è in vigore il D.Lgs 18/2023, recepimento della Direttiva 2020/2184/UE, che ha introdotto un nuovo limite per il piombo in acqua potabile pari a 5 µg/L (in vigore dal 12 gennaio 2036, con limite transitorio 10 µg/L fino a quella data) e responsabilizza in modo più chiaro il gestore degli edifici prioritari sulla qualità dell'acqua al rubinetto. Pur non essendo l'edificio classificato come prioritario, l'amministratore ha richiesto un'analisi specifica per evitare contenziosi e per pianificare un eventuale intervento sulle parti comuni.
L'analisi
Abbiamo eseguito un campionamento random daytime (RDT) secondo le indicazioni della Direttiva e delle linee guida ISS, su 10 appartamentidistribuiti tra primo, quarto e ottavo piano, con prelievo al rubinetto della cucina in condizioni d'uso normale (senza flussaggio preliminare). In parallelo, su tre punti, abbiamo eseguito anche un campionamento fully flushed(dopo flussaggio prolungato) per discriminare il contributo dell'impianto interno rispetto a quello dell'acqua di rete.
Determinazione del piombo per ICP-MS (UNI EN ISO 17294-2), LOQ 0,2 µg/L, incertezza estesa ±10% al limite di legge. Tempo di consegna referti: 7 giorni lavorativi.
I risultati
- Acqua di rete (fully flushed): piombo 0,8 µg/L — ampiamente conforme
- 4 appartamenti su 10 (RDT): piombo tra 6,2 e 14,8 µg/L — superamento del limite a regime di 5 µg/L
- 2 appartamenti: piombo tra 3,1 e 4,7 µg/L — entro limite ma livelli di attenzione
- 4 appartamenti: piombo < 1,5 µg/L
La distribuzione dei superamenti correlava con la presenza residua di tratti in piombo nelle diramazioni storiche di alcuni appartamenti non interessati da ristrutturazioni recenti, in particolare nei tratti distali a bassa rotazione.
Le azioni
- Comunicazione trasparente: informativa scritta a tutti i condò mini con risultati anonimizzati, indicazioni precauzionali (flussaggio mattutino di almeno 2 minuti prima del consumo) e calendario degli interventi.
- Sopralluogo idraulico: identificazione dei tratti residui in piombo negli appartamenti con superamento, con il supporto di un'impresa idraulica qualificata.
- Sostituzione tratti: rimozione delle calate in piombo nelle quattro unità interessate, con sostituzione in PEX-AL-PEX e ripristino delle pareti.
- Filtri terminali a presidio temporaneo nei due appartamenti in attesa di intervento (gestanti e bambini in casa).
Il follow-up
Ricontrollo a 21 giorni dall'intervento sui quattro appartamenti rifatti: piombo tra 0,4 e 1,1 µg/L, ampiamente sotto il limite a regime. A 6 mesi, campagna di verifica estesa a 12 appartamenti (incluso un campione casuale tra quelli inizialmente conformi): tutti i valori sotto 2 µg/L. La ASL territoriale, informata dall'amministratore in trasparenza nell'ambito della normale interlocuzione, ha preso atto dell'intervento senza adottare provvedimenti.
Cosa imparare da questo caso
- Il limite del piombo passerà a 5 µg/L nel 2036, ma molti edifici storici sono giàoggi sopra: anticipare le verifiche distribuisce i costi nel tempo.
- Il piombo si concentra nei tratti distali a bassa rotazione: il campionamento RDT al rubinetto è il solo modo per rilevare il rischio reale.
- Una ristrutturazione "parziale" spesso lascia tratti residui in piombo: nei condomini storici è opportuna una mappatura completa.
- Il flussaggio mattutino è una misura di mitigazione, non una soluzione: utile per il breve termine, non sostituisce l'intervento strutturale.