Condominio anni 80 a Milano: rimozione del piombo nelle colonne montanti

Gli edifici residenziali costruiti in Italia tra gli anni 60 e i primi anni 80 contengono frequentemente tubazioni in piombo o, più spesso, raccordi e saldature in leghe ricche di piombo. Il piombo migra nell'acqua potabile per corrosione, soprattutto in presenza di acqua a basso pH, dolce o aggressiva, oppure quando l'acqua ristagna nelle tubazioni durante le ore notturne.

Il D.Lgs. 18/2023 ha recepito la Direttiva (UE) 2020/2184 fissando un nuovo valore di parametro per il piombo a 5 µg/L (rispetto ai precedenti 10 µg/L). Il nuovo limite si applicherà pienamente dal 12 gennaio 2036 ma rappresenta già oggi un riferimento di buona pratica per la tutela della salute, in particolare di bambini e donne in gravidanza.

L'analisi privata commissionata da un singolo condòmino aveva acceso la preoccupazione ma non era sufficiente a definire la portata reale del problema: un solo dato non distingue tra un picco isolato e un fenomeno diffuso. L'amministratore aveva inoltre bisogno di una documentazione tecnica robusta da presentare in assemblea per giustificare un eventuale intervento di sostituzione delle tubazioni.

Il piano di campionamento ha previsto il prelievo in 14 appartamenti, due per piano, distribuiti tra le diverse colonne montanti. Per ogni appartamento sono stati raccolti due campioni: il primo subito all'apertura del rubinetto al mattino, dopo almeno 8 ore di stagnazione (first draw); il secondo dopo 2 minuti di scorrimento continuo (flushed). Il confronto tra i due campioni permette di distinguere il contributo della rete interna privata da quello della rete pubblica.

Le analisi sono state eseguite con ICP-MS, una tecnica con limiti di quantificazione molto bassi (0,5 µg/L) e idonea per il piombo nelle acque destinate al consumo umano. Sono stati misurati anche rame, ferro, pH e conducibilità per inquadrare le condizioni chimiche favorevoli o sfavorevoli alla corrosione.

11 appartamenti su 14 hanno superato 10 µg/L sul first draw, con valori compresi tra 11 e 31 µg/L. I picchi più elevati si sono concentrati ai piani alti, dove il volume di acqua contenuto nelle colonne montanti è maggiore e il tempo di contatto tra acqua e materiale di tubazione è più lungo.

Sui campioni flushed i valori sono scesi tra 2 e 6 µg/L su tutti i punti: questo dimostra che la rete pubblica fornisce acqua conforme e che il rilascio del piombo avviene nella rete interna del condominio. Il rame era nei limiti su tutti i punti, escludendo problemi sui tratti più recenti realizzati in tubazione di rame.

Il progetto definitivo ha previsto la sostituzione progressiva delle colonne montanti con tubazione multistrato a norma DM 174/2004, in tre fasi su due anni. La priorità è stata assegnata ai piani con i valori più alti e con presenza di minori e neonati nelle famiglie.

Nel periodo di transizione il laboratorio ha fornito ai condòmini un'informativa scritta con le buone pratiche raccomandate dal Ministero della Salute: lasciare scorrere l'acqua per almeno 30 secondi al mattino, non utilizzare la prima acqua del giorno per preparazioni alimentari per neonati, valutare l'installazione temporanea di caraffe filtranti certificate per la rimozione del piombo secondo lo standard NSF/ANSI 53.

Al termine della terza fase di sostituzione, il ricampionamento ha mostrato valori di piombo inferiori a 3 µg/L sui campioni first draw in tutti i 14 punti monitorati. Nove appartamenti sono risultati sotto il limite di quantificazione strumentale (< 0,5 µg/L), in linea con il nuovo valore di parametro 2036.

L'amministratore ha integrato il piano di manutenzione condominiale con un controllo annuale a rotazione su 4 appartamenti, al fine di intercettare eventuali criticità future legate ai tratti residui non ancora sostituiti.

Un'analisi privata su un solo punto può sottostimare o sovrastimare un problema condominiale: serve un piano statisticamente significativo per orientare la decisione collettiva.

La distinzione tra first draw e flushed è essenziale per imputare correttamente la responsabilità tra gestore della rete pubblica e proprietà privata.

I dati analitici accreditati rappresentano una base oggettiva per le delibere assembleari e riducono il rischio di contenziosi.