Il D.Lgs. 18/2023 obbliga il condominio?

Fino al 2023 la responsabilità sulla qualità dell'acqua si fermava al contatore: a valle, ogni problema veniva imputato all'impianto privato senza un quadro normativo chiaro. Con il D.Lgs. 18/2023, che recepisce la Direttiva (UE) 2020/2184, le regole cambiano in modo strutturale per gli stabili condominiali. Il decreto introduce la cosiddetta valutazione del rischio dei sistemi di distribuzione interni, mette in capo al proprietario degli impianti interni una responsabilità diretta e formalizza i parametri minimi che devono essere rispettati ai punti d'uso.

Cosa cambia con l'art. 7 per il condominio

L'art. 7 del D.Lgs. 18/2023 individua nel proprietario degli impianti interni il soggetto tenuto a garantire che l'acqua, una volta superato il punto di consegna, mantenga le caratteristiche di potabilità fino al rubinetto. Negli stabili condominiali questo soggetto coincide con il condominio nel suo complesso, rappresentato dall'amministratore. Non è più sufficiente affidarsi alla qualità dichiarata dal gestore dell'acquedotto: il legislatore richiede una valutazione attiva del rischio (Water Safety Plan) sugli impianti interni, in particolare laddove esistano serbatoi, autoclavi, addolcitori, ricircoli per l'acqua calda sanitaria o tratti in materiali datati.

Quali strutture rientrano subito nell'obbligo

Il decreto distingue le priorità in base al rischio. Per le cosiddette priority premises, ossia edifici aperti al pubblico e strutture collettive (scuole, ospedali, RSA, hotel, palestre, centri commerciali, case di accoglienza), la valutazione del rischio è già pienamente esigibile. Per i condomini puramente residenziali l'obbligo è graduato ma non assente: l'amministratore deve poter dimostrare di aver svolto, almeno con cadenza pluriennale, le verifiche minime su parametri sensibili agli impianti (piombo, nichel, rame, Legionella nei circuiti ACS centralizzati, microbiologici di base ai punti d'uso).

• Stabili con tubazioni o saldature anteriori al 1990 (rischio piombo).
• Edifici con autoclavi, serbatoi o accumuli intermedi.
• Condomini con produzione e ricircolo di acqua calda sanitaria centralizzata.
• Strutture promiscue (residenziale, studi professionali, B&B, attività al piano terra).
• Edifici con interventi recenti che hanno modificato la rete idrica interna.

Cosa deve fare l'amministratore in pratica

1. Mappare l'impianto interno: punto di consegna, materiali, accumuli, ACS, punti d'uso critici.
2. Definire un piano analisi annuale o pluriennale proporzionato al rischio.
3. Affidare i campionamenti a un laboratorio ISO/IEC 17025 ACCREDIA.
4. Conservare i referti firmati digitalmente e portarli in assemblea.
5. Pianificare le azioni correttive in caso di superamenti (sostituzione tratti, sanificazione serbatoi, shock termici).

La valutazione del rischio: tappe operative

La valutazione del rischio richiesta dall'art. 7 non è un documento generico ma un'analisi tecnica strutturata sul singolo edificio. Il primo passo è il sopralluogo congiunto fra amministratore, manutentore degli impianti e laboratorio: si rileva la planimetria della rete, l'età delle tubazioni, la presenza di accumuli, la lunghezza dei rami morti, i materiali di colonne montanti e raccordi. Il secondo passo è la mappatura dei punti d'uso critici, ossia quelli dove l'acqua sosta più a lungo o dove si combinano fattori di rischio (ricircoli ACS, lavanderie comuni, rubinetti di servizio). Il terzo passo è la traduzione di questi rilievi in un piano analitico calibrato, con frequenze e parametri proporzionati al profilo di rischio individuato.

Il documento di valutazione viene aggiornato a ogni intervento strutturale rilevante, dopo ogni episodio di non conformità e comunque ogni 3-5 anni. Va conservato insieme ai referti accreditati per almeno 10 anni, in linea con i tempi di conservazione previsti dalla ISO/IEC 17025 per la documentazione di laboratorio. Questa coerenza temporale fra documento gestionale e referti analitici è uno degli elementi che l'ASL verifica per primo in caso di sopralluogo.

Sanzioni e profili di responsabilità

Il decreto prevede sanzioni amministrative pecuniarie crescenti per chi non rispetta gli obblighi di controllo e per chi distribuisce acqua non conforme. Sul piano civilistico, l'inerzia dell'amministratore può configurare profili di responsabilità professionale ex art. 1129 c.c. e dare adito a rivalse da parte dei condòmini in caso di danno alla salute. Documentare per tempo le verifiche con un laboratorio accreditato è il modo più efficace per spostare il rischio dalla sfera del condominio alla filiera tecnica formalmente coinvolta.

Errori frequenti che vanificano la conformità

• Affidarsi a un laboratorio non ACCREDIA: i referti non hanno valore probatorio per l'ASL.
• Limitare le verifiche al solo punto di consegna, ignorando i punti d'uso a valle.
• Dimenticare la Legionella nei circuiti ACS centralizzati con ricircolo.
• Non aggiornare il documento di valutazione del rischio dopo lavori rilevanti.
• Conservare i referti solo via email, senza un fascicolo organizzato esibibile in 24 ore all'autorità.