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Amministratori di condominio, studi tecnici, property manager14 novembre 2024Durata: 55 min
D.Lgs. 18/2023 in condominio: cosa deve fare l'amministratore
Relatore: Resp. tecnico 123Acqua
I nuovi obblighi del D.Lgs. 18/2023 sui condomini: valutazione dei rischi, controllo del piombo, comunicazione ai condomini e responsabilità dell'amministratore.
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Punti chiave
- Il D.Lgs. 18/2023 introduce l'obbligo di valutazione del rischio sui sistemi di distribuzione interni in stabili con utenze prioritarie.
- Il piombo resta il parametro critico nei condomini con impianti antecedenti agli anni '70.
- L'amministratore è soggetto responsabile per gli spazi comuni; oltre il contatore individuale subentrano i singoli condomini.
- La comunicazione trasparente ai condomini è un requisito normativo, non solo una buona pratica.
- Il piano di campionamento minimo va calibrato sul numero di colonne e sull'età dell'impianto.
Capitoli
- 00:00Recepimento Direttiva (UE) 2020/2184 e impatti sul condominio
- 07:00Cosa cambia rispetto al D.Lgs. 31/2001 s.m.i.
- 14:30Definizione di "utenze prioritarie" e perimetro di responsabilità
- 23:00Piombo: rischio storico e parametro 5 µg/L dal 2036
- 31:40Piano di campionamento: colonne, terminali, frequenze
- 40:00Comunicazione ai condomini e verbale di assemblea
- 47:30Costi, ribaltamento spese, ruolo del manutentore
- 52:00Q&A degli amministratori
Sintesi della trascrizione▼
La sessione apre con il quadro normativo: il D.Lgs. 18/2023 ha recepito la Direttiva (UE) 2020/2184 e introdotto il concetto di valutazione dei rischi sui sistemi di distribuzione interni (Domestic Distribution Systems). Per il condominio questo significa che il tratto di impianto a valle del contatore generale entra a pieno titolo nelle responsabilità dell'amministratore.
Il relatore confronta la normativa con il precedente D.Lgs. 31/2001 s.m.i., che lasciava una zona grigia sulla titolarità dei controlli interni. Oggi è esplicito: gli impianti che servono utenze prioritarie (RSA, ambulatori, scuole, asili, ma anche condomini con presenza di soggetti vulnerabili) sono sottoposti a obblighi rafforzati di sorveglianza.
Una parte centrale è dedicata al piombo: viene spiegato perché, anche dopo decenni dalla messa al bando dei tubi in piombo per uso potabile, le concentrazioni possono superare i nuovi limiti. Stagnazioni notturne, raccordi, vecchi rubinetti con leghe ad alto tenore di piombo: ognuno di questi elementi va indagato. Il valore di parametro scenderà a 5 µg/L dal 12 gennaio 2036, ma molte ASL chiedono già oggi piani di mitigazione.
Per il piano di campionamento il relatore propone una metodologia: censire il numero di colonne montanti, identificare i terminali rappresentativi (ultimo piano, ali laterali, locali poco utilizzati come lavanderie), prelevare con metodologia first-flush per il piombo e flushed sample per i parametri microbiologici. Si discute la frequenza, tipicamente almeno annuale per il chimico di base e biennale o triennale per i parametri estesi.
Sulla comunicazione ai condomini il relatore insiste molto: la trasparenza non è opzionale. I risultati delle analisi devono essere portati in assemblea, allegati al rendiconto e resi disponibili ai singoli che ne facciano richiesta. Vengono mostrati esempi di verbale di assemblea con la sezione dedicata alla qualità dell'acqua e di lettera di comunicazione in caso di superamento.
L'ultima parte affronta il tema dei costi e del ribaltamento spese, con riferimenti agli articoli 1117 e 1123 c.c.: le analisi sulle parti comuni sono spese ordinarie, mentre interventi straordinari come la sostituzione di colonne o la bonifica del piombo seguono regole condominiali specifiche. Si parla anche del ruolo del manutentore e dell'opportunità di affiancare un consulente tecnico al laboratorio per la lettura dei certificati.
Domande dal pubblico
Sono amministratore di un condominio anni '50, devo fare subito l'analisi piombo?▼
Sì, è altamente consigliato. Gli edifici antecedenti agli anni '70 sono i più esposti e l'analisi serve a programmare eventuali bonifiche prima delle scadenze 2036.
Chi paga le analisi: i condomini o il singolo che le richiede?▼
Le analisi sulle parti comuni sono spesa ordinaria ripartita per millesimi. Le verifiche dentro il singolo appartamento sono a carico del proprietario.
Devo allegare il certificato al rendiconto annuale?▼
È buona pratica e in molte realtà è ormai un requisito di trasparenza atteso dai condomini. Conservatelo nella documentazione condominiale per almeno 5 anni.
Se trovo un superamento devo avvisare l'ASL?▼
Per i parametri sanitariamente rilevanti sì, oltre a informare i condomini e attivare le verifiche tecniche. Il laboratorio può supportarvi nella comunicazione.
Quanti punti devo campionare in un condominio di 24 appartamenti?▼
Indicativamente 3-4 punti rappresentativi (entrata, una colonna alta, un terminale poco usato, un terminale di servizio comune), modulati in base al numero di colonne montanti.
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Riferimenti
Domande frequenti correlate
Il D.Lgs. 18/2023 obbliga il condominio?
Sì. L'art. 7 del D.Lgs. 18/2023 introduce per la prima volta la responsabilità del proprietario degli impianti interni, ossia il condominio, sulla qualità dell'acqua dal contatore al rubinetto.
Chi è responsabile: amministratore o condòmini?
L'amministratore agisce in rappresentanza dei condòmini e la responsabilità giuridica resta in capo al condominio come ente; tuttavia la negligenza dell'amministratore può configurare profili specifici ex art. 1129 c.c.
Il piombo è un problema reale nei condomini?
Sì, soprattutto nei palazzi costruiti prima del 1990 con tubazioni o saldature in piombo. Il D.Lgs. 18/2023 ha abbassato il limite a 5 µg/L e impone verifiche puntuali ai rubinetti.
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