D.Lgs. 18/2023 in condominio: cosa deve fare l'amministratore

La sessione apre con il quadro normativo: il D.Lgs. 18/2023 ha recepito la Direttiva (UE) 2020/2184 e introdotto il concetto di valutazione dei rischi sui sistemi di distribuzione interni (Domestic Distribution Systems). Per il condominio questo significa che il tratto di impianto a valle del contatore generale entra a pieno titolo nelle responsabilità dell'amministratore.

Il relatore confronta la normativa con il precedente D.Lgs. 31/2001, che lasciava una zona grigia sulla titolarità dei controlli interni. Oggi è esplicito: gli impianti che servono utenze prioritarie (RSA, ambulatori, scuole, asili, ma anche condomini con presenza di soggetti vulnerabili) sono sottoposti a obblighi rafforzati di sorveglianza.

Una parte centrale è dedicata al piombo: viene spiegato perché, anche dopo decenni dalla messa al bando dei tubi in piombo per uso potabile, le concentrazioni possono superare i nuovi limiti. Stagnazioni notturne, raccordi, vecchi rubinetti con leghe ad alto tenore di piombo: ognuno di questi elementi va indagato. Il valore di parametro scenderà a 5 µg/L dal 12 gennaio 2036, ma molte ASL chiedono già oggi piani di mitigazione.

Per il piano di campionamento il relatore propone una metodologia: censire il numero di colonne montanti, identificare i terminali rappresentativi (ultimo piano, ali laterali, locali poco utilizzati come lavanderie), prelevare con metodologia first-flush per il piombo e flushed sample per i parametri microbiologici. Si discute la frequenza, tipicamente almeno annuale per il chimico di base e biennale o triennale per i parametri estesi.

Sulla comunicazione ai condomini il relatore insiste molto: la trasparenza non è opzionale. I risultati delle analisi devono essere portati in assemblea, allegati al rendiconto e resi disponibili ai singoli che ne facciano richiesta. Vengono mostrati esempi di verbale di assemblea con la sezione dedicata alla qualità dell'acqua e di lettera di comunicazione in caso di superamento.

L'ultima parte affronta il tema dei costi e del ribaltamento spese, con riferimenti agli articoli 1117 e 1123 c.c.: le analisi sulle parti comuni sono spese ordinarie, mentre interventi straordinari come la sostituzione di colonne o la bonifica del piombo seguono regole condominiali specifiche. Si parla anche del ruolo del manutentore e dell'opportunità di affiancare un consulente tecnico al laboratorio per la lettura dei certificati.