Le responsabilità dell'amministratore di condominio
Con l'entrata in vigore del D.Lgs. 18 del 23 febbraio 2023, che recepisce in Italia la direttiva europea 2020/2184 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano, la catena di responsabilità sulla potabilità dell'acqua si è estesa fino al rubinetto del consumatore finale. L'art. 7 del decreto introduce esplicitamente la figura del gestore della distribuzione idrica interna, che nel caso degli edifici condominiali coincide nei fatti con l'amministratore in qualità di rappresentante della collettività dei condòmini. Significa che il monitoraggio della qualità dell'acqua all'interno dell'edificio, dal contatore generale fino agli ultimi terminali, non è più solo a carico del gestore del servizio idrico integrato, ma diventa un obbligo del condominio, in particolare quando l'edificio è definito prioritario per la presenza di utenza fragile, di tubazioni in piombo, o di impianti complessi come ricircoli ACS e accumuli centralizzati.
In termini operativi l'amministratore deve dotarsi di un piano di manutenzione programmata dell'impianto idrico comune, predisporre o aggiornare la valutazione del rischio Legionella secondo le Linee Guida 2015 quando esiste una rete di acqua calda con accumulo o ricircolo, e mantenere un registro di autocontrollo in cui siano tracciate temperature dell'ACS, esiti delle analisi, manutenzioni straordinarie e interventi di bonifica eventualmente eseguiti. Il mancato rispetto di questi obblighi espone l'amministratore a responsabilità civile (art. 1130 c.c. tra le funzioni di tutela delle parti comuni) e, nei casi gravi di danno alla salute, a responsabilità penale ai sensi degli artt. 438-452 del codice penale per i reati contro la salute pubblica.
Portare il tema in assemblea: come gestire la decisione
La decisione di avviare un piano di analisi annuale, di sottoscrivere un contratto di manutenzione del trattamento esistente o di installare un nuovo impianto come un addolcitore centralizzato o un sistema UV richiede una delibera dell'assemblea condominiale. La maggioranza necessaria varia in funzione della natura della spesa. Per le analisi periodiche e la manutenzione ordinaria delle parti comuni, che rientrano nei doveri di conservazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio (art. 1136 c.c., terza convocazione). Per l'installazione di un nuovo impianto centralizzato, essendo un'innovazione, serve invece la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio.
È buona pratica predisporre un fascicolo informativo da allegare all'avviso di convocazione: inquadramento normativo (D.Lgs. 18/2023, Linee Guida Legionella 2015, D.M. 25/2012 sui materiali a contatto), preventivi comparativi di almeno due installatori, scheda tecnica delle apparecchiature proposte, piano di manutenzione e ripartizione millesimale dei costi. Allegando questi documenti l'amministratore riduce drasticamente il rischio di impugnazioni e dimostra la diligenza richiesta dall'art. 1130 c.c.
Il registro di autocontrollo: cosa deve contenere
Il registro di autocontrollo è lo strumento documentale che dimostra l'effettiva applicazione del piano di gestione dell'impianto. Può essere cartaceo o digitale — sempre più condomìni adottano piattaforme cloud condivise tra amministratore, manutentore e laboratorio analisi — ma deve contenere alcune sezioni minime: scheda anagrafica dell'impianto (planimetria, materiali, anno di installazione, portata, volume accumulo), registro temperature ACS misurate periodicamente al punto più sfavorito e in mandata/ritorno del ricircolo, registro delle analisi chimiche e microbiologiche con copia dei rapporti di prova del laboratorio accreditato, registro delle manutenzioni di addolcitore, filtri, lampade UV, dosatori, registro degli interventi di bonifica con data, prodotto, concentrazione, tempo di contatto e risultati post-intervento.
In sede ispettiva ASL o in giudizio civile, il registro di autocontrollo è la principale prova documentale a difesa del condominio e dell'amministratore. La sua assenza o incompletezza viene interpretata come prova della negligenza nella gestione del rischio sanitario.
Come scegliere l'installatore: il riferimento al D.M. 25/2012
La scelta dell'installatore non è banale. Per gli impianti idraulici condominiali è obbligatorio rivolgersi a imprese abilitate ai sensi del D.M. 37/2008, lettera c (impianti idrici e sanitari). Per gli apparecchi di trattamento dell'acqua destinata al consumo umano si applica però una norma specifica: il D.M. 25 del 7 febbraio 2012 del Ministero della Salute, che disciplina le apparecchiature destinate al trattamento dell'acqua potabile e impone requisiti precisi su materiali a contatto, dichiarazione di conformità, etichettatura e manutenzione.
In pratica l'amministratore, prima di firmare un contratto, dovrebbe richiedere al fornitore: copia della certificazione di conformità degli apparecchi al D.M. 25/2012, elenco dei materiali a contatto con l'acqua e relative attestazioni di idoneità, schede tecniche delle resine, delle membrane RO o delle lampade UV, programma di manutenzione dettagliato con frequenze e costi, formazione del custode o del referente tecnico, modulistica per il registro di autocontrollo. Diffidare di preventivi al ribasso che omettono il piano di manutenzione: un addolcitore senza rigenerazione corretta o un UV senza sostituzione annuale della lampada diventano inefficaci nel giro di pochi mesi e possono peggiorare la situazione microbiologica dell'impianto.
Quando l'osmosi inversa POU è la soluzione giusta
In molti condomìni la soluzione centralizzata non è praticabile: locale tecnico insufficiente, vincoli di portata, opposizione di alcuni condòmini. In questi casi la risposta è l'osmosi inversa point of use sotto-lavello, installata nel singolo appartamento. Il costo, completamente a carico del condòmino, è compreso tra 700 e 2.500 euro a seconda della portata, della presenza di mineralizzatore, di raccordo a doppia uscita e del costo di installazione. È particolarmente indicata quando il problema è il piombo residuo (in stabili pre-1990 con tubazioni interne mai sostituite) o il gusto/odore di cloro che il singolo utente vuole eliminare per l'acqua da bere e cucinare.